文 | 华商韬略 那日苏

　　近日，在2022第十四届中国汽车蓝皮书论坛上，一直不看好房地产的福耀玻璃集团董事长曹德旺，再次对中国房地产发展发表了自己独到的言论，引发了许多争议。

　　曹德旺表示：“房地产应该让懂的人去做，让不懂的做，做那么大现在害了你自己，也害了别人。”“开发商自己不花一分钱，从银行贷款，花几个月时间建房子，随手就赚了几十亿，最后只有穷人买不起。”

　　这话不知道是含沙射影哪家房地产企业，还是对整个房地产产业的过热现象进行痛批。但单从这个观点来看，逻辑上是没有问题的。

　　疫情之前的中国富豪榜上，房地产企业家的名字屡见不鲜，动辄几千亿的资产令人咋舌。不过仔细研究下来，房地产企业家的财富多是所谓的“资产”，而非可以流动的钱。

　　就比如资产万亿的恒大，注册资本只有39亿，这中间是上千倍的杠杆。恒大尚且如此，其他的地产商更是大多都为空中楼阁。

　　房地产商的万亿的资产，基本都是从土拍上拿下的土地，以及在建的楼盘。虽然账面上具有很高的价值，但并没有变成真正的财富。资产能不能变现，完全取决于房子能不能卖出去。

　　此前借着中国城镇化大潮的东风，国民对于城市里房子的需求高涨，房地产企业也完成了一轮又一轮地扩张，随着2016年最后的一波“涨价去库存”政策的生效，中国房地产市场的需求已经从高位开始下降。

　　风潮褪去后，摆在中国房地产企业面前的是三个严峻的问题：企业杠杆率高、产能过剩、商品房库存过多。

　　在此前接受媒体采访的时候，曹德旺有一句很直白的言论，直指这三个矛盾的核心：“老百姓买了很多房子，他说保值，我说你不要再傻了，有钱的人都好几套房子，剩下没钱的人才需要房子……将来就是有钱人卖给有钱人，卖得出去吗？”

　　房子能不能保值先不讨论，房产还有没有投资价值，确实是一个值得深入思考的话题。

　　现如今，中国居民的负债率为62%，大多数的负债都是房贷，继续加杠杆的空间已经很小。再加上持续降低的生育率，以及89%的住房拥有率，未来对新房的需求只会降低而不会增长，再过个几十年，中国将进入“存量房”时代，大多数房产交易围绕着二手房进行。

　　如果手中真的有以投资为目的而购入的房产，像曹德旺说的那样，趁早卖出确实是一个明智的选择。

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